新型城鎮(zhèn)化背景下城市土地整治內(nèi)涵更新及模式重構

導　讀

隨著黨的十八大“走集約、智能、綠色、低碳的新型城鎮(zhèn)化道路”的提出，城市土地整治逐漸成為我國實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化目標以及城鎮(zhèn)經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的有力工具。本文系統(tǒng)地梳理了城市土地整治的由來、發(fā)展、內(nèi)涵及其模式，以期對城市土地整治向縱深推進提供理論依據(jù)。詳情見下文。

城市土地整治的內(nèi)涵

城市土地整治在不同的國家或地區(qū)有不同的內(nèi)涵，其中具有代表性的包括德國（城鎮(zhèn)建設用地整理）、日本（土地區(qū)劃整理）和我國臺灣地區(qū)（城市土地重劃）。德國城市土地整治側重于解決城市擴張、基礎設施建設難以適應產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的問題；日本的城市土地整治定義側重于解決城市土地零星分散，不利于規(guī)模經(jīng)營的問題；我國臺灣地區(qū)的城市土地整治則側重于城市土地改良利用。

綜合國內(nèi)外城市土地整治內(nèi)涵的各種觀點，結合現(xiàn)階段我國提出的新型城鎮(zhèn)化要求及城市土地整治實踐，本文認為，城市土地整治可定義為：在城市空間范圍內(nèi)，政府作為城市土地的管理者，采用一系列工程措施和產(chǎn)權調(diào)整等技術手段，對城市中產(chǎn)權混亂、畸零細碎、配套破舊、用地效率低的土地進行改造，調(diào)整用地結構，優(yōu)化城市布局，從而完善城市綜合功能、提升土地價值的一系列綜合措施。

城市土地全生命周期整治模式重構

城市土地整治模式重構的目標。城市土地整治模式重構的目標是通過擴大城區(qū)公共空間和公共綠地、提高土地復合利用水平以及加強生態(tài)建設和環(huán)境保護，推動實施城市低效用地的有機整治，全面提升城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共服務等方面的綜合功能。

城市土地整治新模式：城市土地全生命周期整治模式。根據(jù)全生命周期理論，城市土地全生命周期整治模式實質(zhì)是從土地利用規(guī)劃調(diào)整到再利用的全過程，以“規(guī)劃先導——產(chǎn)權調(diào)整——空間改造——項目運營——利益共享分配”為一個完整的周期，通過各個相關聯(lián)的業(yè)務階段，實現(xiàn)城市土地生命周期整治管理的良性循環(huán)。

模式包括： 1.原地原主體轉型； 2.原地換主體轉型；3.換地換主體轉型等。

創(chuàng)新城市土地整治市場化運作機制

根據(jù)城市土地全生命周期整治模式，在符合城市規(guī)劃的前提下，探索原使用權人或使用權人聯(lián)合體通過土地直接交換參與項目開發(fā)，整治后按價值將土地使用權等值返還給項目內(nèi)原土地使用者，建立基于價值平衡的權屬調(diào)整機制；鼓勵原土地使用權人劃出一部分土地用于公共設施建設與出售，以平衡資金缺口，并積極引進社會資金的參與，探索政府、改造方、權利人利益平衡協(xié)調(diào)機制，從而最大限度地調(diào)動原土地使用者及其他社會主體參與城市土地整治的積極性。